Da parte del signor Giuseppe Nardini riceviamo questa ricostruzione storica della annosa vicenda del Rifugio Marchetti al Lago Santo. E’ la sua ricostruzione e suoi sono anche i commenti e le responsabilità su quanto riportato nel testo ( i commenti vengono riportati in corsivo). A margine di questo articolo pubblichiamo, per correttezza di informazione, anche una nota che ci ha fatto avere proprio oggi ASBUC Barga.

GdB

Nel lontano 1937, il Comune di Barga concesse al sig. Tullio Marchetti (nato nel 1904) di Dogana di Fiumalbo, in affitto un appezzamento di terreno di proprietà “comunale” in località Lago Santo compreso nel mappale 172 della sezione A per una superficie di 90 mq., con l’autorizzazione a costruirvi un rifugio alpino. Tale convenzione, definita dalla delibera n.1100 del 29/7/1937, prevedeva altresì la facoltà del Comune di Barga di riscattare la costruzione a norma dell’allora art. 450 del codice civile (oggi art.936). L’affitto aveva durata di 5 anni a decorrere dal 1/7/1938 e poteva essere tacitamente rinnovato di anno in anno e prevedeva un canone annuo di 100 L. Era vietato il subaffitto.

                                                                            una premessa

Giova ricordare che la zona del Lago Santo alla data di quella concessione ricadeva nel Comune di Pievepelago a seguito del trattato di Firenze del 1844, mentre la proprietà apparteneva (e ancora oggi appartiene) in forma collettiva alla comunità di Barga. Si è molto equivocato tra terreni “comunali” intesi come beni disponibili dell’amministrazione comunale e “comunali” intesi come beni inalienabili e vincolati all’uso agro-silvo-pastorale delle antiche comunità.  La Legge n.1766/27 sul riordino dei beni collettivi di uso civico aveva fornito eloquenti precisazioni circa tali vincoli. Ma tali norme furono spesso disattese.

Anche il serrato dibattito con il Comune di Pievepelago, aperto a seguito della causa legale promossa nel 1926 dal quel Comune per lo scioglimento della promiscuità di pascolo di cui al Lodo di Pietrino Bello del 1569, avrebbe dovuto ricordare al Commissario Prefettizio allora in carica a Barga, l’indisponibilità e la perenne destinazione d’uso di quel terreno, ma così non fu. Gli stessi vincoli furono ignorati pure dal Comune e dalla comunità di Pievepelago relativamente ai 196 Ha. ad essa pervenuti a seguito dell’esito di tale procedimento.

Con questo, è bene precisare, ogni Comune può amministrare direttamente i beni collettivi o di uso civico, osservando però gli specifici vincoli di quelle terre.

Precisiamo che il rifugio costruito dal Marchetti con l’autorizzazione del Comune di Barga è sempre appartenuto alla nostra comunità in quanto proprietaria del terreno e pertanto detentrice del diritto di superfice. L’art. 450 del Codice Civile del 1865, sostituito poi dall’art. 936 del C.C. del 1942 e tuttora in vigore, precisano che il proprietario del terreno può ritenere l’immobile, cioè acquisirne la piena disponibilità, pagando al costruttore il “valore del materiale e il prezzo della manodopera.”

 

Successivamente il Comune di Barga rinnovò più volte la convenzione con il sig. Marchetti:

1951, la superficie concessa passò a 128 mq e il canone annuale d’affitto a 8.000 L. Durata dell’affitto 5 anni a decorrere dal 1° gennaio 1951.

1964, la superficie concessa passò a 165 mq e il canone annuale d’affitto a 24.000 L. Durata dell’affitto 5 anni a decorrere dal 1° gennaio 1963.

1967, la superficie concessa passò a 196 mq e il canone annuale d’affitto a 36.000 L. (tale importo non verrà mai applicato per la mancata definizione della relativa convenzione). Durata dell’affitto 5 anni. Ad ogni rinnovo si ricordava sempre la facoltà di riscatto ai sensi dell’art. 936 del C.C., il divieto di subaffitto, ecc.

Gli incrementi di superficie suddetti furono conseguenza di vari ampliamenti del rifugio richiesti dal Marchetti. Nel 1961 fu costruita la sala da pranzo, nel 1969 nuovi bagni e una dispensa.

Questi ampliamenti furono realizzati in modo spesso difforme dalle autorizzazioni ricevute, talvolta in assenza delle stesse, in una situazione di sostanziale tolleranza da parte delle amministrazioni comunali coinvolte e nonostante le diffide della Forestale.

Dal 1976, Tullio Marchetti subaffittò il rifugio alla signora Serafini Giovanna, coadiuvata dal marito Roberto Bernardi, con contratto definito il 1° marzo. La durata della locazione era fissata in tre anni dal 1° maggio ‘76 al 30 aprile ’79 e il canone pattuito era di 1.500.000 L.  Da notare che a quelle date, il Comune di Barga percepiva per l’affitto del terreno resede del rifugio L.24.000 l’anno!

Il cambio di gestione venne approvato dal Comune di Pievepelago (23/2/1976) e dall’Ente provinciale per il turismo di Modena (17/5/76).

Il 21/9/1989 muore Tullio Marchetti. Nel suo testamento nomina usufruttuaria dei suoi beni la sorella Antonietta (nata nel 1903) ed erede universale il nipote Benny (Benito) Harold Pagliai residente negli Stati Uniti.

Si apre un periodo assai convulso nel quale diversi pretendenti reclamano la gestione del rifugio offrendosi addirittura per l’acquisto del terreno circostante e realizzare così la piena proprietà dell’immobile. Da notare come tutti gli attori interessati alla questione, compreso il comune di Barga, come già evidenziato, non tenessero in debita considerazione i vincoli propri dei demani collettivi gravanti sul rifugio.

Dal 3 novembre 1989 inizia una fitta corrispondenza tra la signora Giovanna Serafini e il Comune di Barga. La signora comprensibilmente preoccupata per le sorti della sua gestione afferma di aver ricevuto dagli eredi Marchetti una richiesta di ben 250 milioni di L. per acquistare l’immobile. Al che si rivolge al Comune di Barga, effettivo proprietario del rifugio, per chiedere una concessione a suo favore offrendo un canone superiore a quello finora riscosso.

Per realizzare le sue aspettative conveniva che il Comune di Barga annunciasse la disdetta della convenzione in essere con i Marchetti scadente il 31/12/1990.

15 gennaio 1990. La signora Antonietta Marchetti, ormai ottantasettenne, nomina il sig E. Ballestri suo procuratore generale concedendogli la piena facoltà di gestire i suoi beni, come se Lui stesso ne fosse il vero proprietario.

Giugno 1990 Il Comune di Barga annunciava disdetta agli eredi Marchetti della concessione definita con delibera n.626 del 14/7/1967. Ritenne inoltre di procedere alla stima dell’edificio per esercitare il proprio diritto di riscatto.

Ne conseguì la citazione in giudizio del Comune da parte del nominato procuratore per opporsi alla disdetta e sentirsi confermare la piena proprietà del rifugio da parte della signora Antonietta. Il procedimento si protrarrà a lungo senza esito, superato poi dagli eventi.

Il 22 maggio 1991 il Pretore di Modena dichiara decaduto il contratto d’affitto di Serafini Bernardi Giovanna e dispone la liberazione del rifugio. La Serafini presentò ricorso avverso tale decisione, ma non trovando gli attesi sostegni  il 26 giugno riconsegnò le chiavi al Comune di Barga.

1 luglio 1991 Il Comune di Barga deliberò la concessione del rifugio Marchetti alla S.A.S. Lago Santo Verde Idea di Bernardi Roberto per il periodo estivo 1/7, 30/10, per il corrispettivo di 8.000.000 L. poi ridotto a L. 7.267.000 per l’apertura posticipata al 12 luglio.

La S.A.S. Verde Idea era stata costituita il 10 luglio ’91 da 4 soci, compresi i coniugi Bernardi (Roberto Bernardi rappresentante legale), con lo scopo di promuovere il potenziamento delle strutture presso il Lago Santo.

29 Luglio 1991, il Sindaco di Barga (Adami), in riferimento all’autorizzazione ad esercitare attività commerciale presso il rifugio Marchetti rilasciata al Ballestri, ebbe a precisare al Sindaco di Pievepelago che la proprietà dell’edificio era del Comune di Barga. “La signora Antonietta Marchetti non ha alcun diritto sul rifugio se non quello di pretendere l’indennità prevista dall’originario contratto, riscatto che peraltro sino a quel momento non era stato possibile concordare per l’opposizione della stessa.”

Giova ricordare che l’Ufficio Tecnico del comune di Barga aveva predisposto la stima del valore dell’auspicato riscatto in L.165.718.781 derivante dal computo metrico dei costi di costruzione stimato in L. 236.741.116, diminuito del 30% per vetustà.

Il 4 novembre 1991, la signora Antonietta cedeva a G. Ballestri, figlio del suo procuratore, il pubblico esercizio denominato rifugio Marchetti compreso ogni credito de cui al più volte citato art.936 per 30 milioni di Lire.

Nei giorni precedenti il nuovo gestore aveva citato il Comune di Barga per contestare la disdetta inviata alla signora Antonietta e la volontà di quell’Ente di procedere al riscatto, ritendo la stessa signora proprietaria esclusiva del rifugio. Il procedimento si trascinerà a lungo senza esito.

Il 29 dello stesso mese, sempre la signora Antonietta, proponeva al Comune di Barga un accordo transattivo per definire amichevolmente la causa in corso. Si dichiarava disponibile ad acquistare il terreno resede del rifugio e un’adeguata area circostante.

A partire dal 1992, da parte dei legali di parte emiliana si susseguono vari contatti e proposte transattive per l’acquisizione della piena proprietà del rifugio da parte del nuovo gestore.

Si arriva ad asserire che il terreno resede del rifugio Marchetti risulti in comproprietà tra i comuni di Barga e Pievepelago a seguito dell’atto di conciliazione per lo scioglimento della promiscuità di pascolo ufficializzato il 31 maggio 1960.

Con lettera del 22 settembre 1993, a seguito di opportune verifiche, si riconosce l’area di resede del rifugio appartenere interamente al Comune di Barga.

1993 Muore la signora Antonietta Marchetti. Si riferisce che nel suo testamento olografo essa aveva espresso la volontà di “legare” il rifugio a G. Ballestri.

Un aspetto questo assai significativo, forse interpretabile come atto di riconoscenza della anziana signora verso i suoi provvidenziali protettori, certamente molto interessati ad acquisire il rifugio.

Settembre 1993, si presenta sulla scena B. H. Pagliai, il nipote americano che Tullio Marchetti aveva indicato nel suo testamento quale erede dei suoi beni. In un primo momento il Pagliai, a salvaguardia dei suoi interessi, si oppose alla disdetta della concessione intimata ai Marchetti dal Comune di Barga (5/6/90) poi si offrì lui stesso per l’acquisto del terreno resede del rifugio.

Pare poi che il Pagliai venisse liquidato dai signori Ballestri.

I nuovi gestori del rifugio, avviarono molteplici e pressanti richieste di acquisto del terreno resede del rifugio e della liquidazione dei diritti stessi vantati dal Comune di Barga sull’immobile pur prendendo atto che tali beni sono gravati da usi civici.

Da parte del Comune di Barga a questo punto, pare subentrare un progressivo fastidio per la problematica vicenda, non si alimentano le vertenze aperte, non si provvede neppure alla riscossione del modestissimo canone annuale rimasto fissato in 24.000 L. annue dal lontano 1964 e mai aggiornato.

In questo contesto, il Sindaco di Barga (Campani) pare si rendesse disponibile a concludere le estenuanti trattative e cedere alle continue pressioni manifestando verbalmente, la disponibilità a vendere il terreno resede del rifugio.

La volontà del Sindaco, peraltro mai ufficializzata, non si realizzò per il subentro nella questione della neonata della l’Amministrazione Separata Beni di Uso Civico (A.S.B.U.C. Barga) costituita nel 1997.

Nel marzo 2000, il gestore, riferendosi a certi atti predisposti per l’acquisto del terreno e presentando un lunghissimo elenco di spese da loro sostenute per acquisire e rendere agibile il rifugio Marchetti, citò il Comune di Barga per i danni ritenuti conseguenti dal recesso dalle trattative già avviate.

In una partecipata seduta dell’ottobre 2000 dell’Assemblea dei residenti nel comune di Barga, titolari di beni e diritti di uso civico, il Comitato A.S.B.U.C. presentò una bozza di convenzione da proporre ai nuovi gestori del rifugio Marchetti per riportare sul binario della correttezza la complicata vicenda. La proposta di convenzione venne approvata unanimemente. Ribadiva che la proprietà del rifugio era della comunità di Barga e precisava il criterio di calcolo del riscatto dovesse riferirsi al valore dell’opera muraria come previsto dai più volte ricordati articoli del C.C. (a titolo indicativo si ricordava la stima del 1990).

Nel frattempo però, la pressione esercitata in favore dei nuovi gestori del rifugio da certi personaggi assai interessati al Lago e alla sua pesca, ritenuti assai influenti, pare trovasse favorevole accoglienza presso alcune autorità del Comune di Barga. (Al tempo era Sindaco Sereni). Ne derivò una situazione di grave incertezza che portò il Comitato A.S.B.U.C. di Barga ad una nuova composizione.

Nel marzo del 2001, il nuovo Presidente del Comitato A.S.B.U.C., appena insediato, forte del sostegno comunale, provvide all’approvazione della suddetta convenzione riconoscendo però il “valore di mercato della sola parte edificata” diminuito del 10 %. La stessa convenzione quantificava, se pure indirettamente, il valore commerciale del rifugio in 700 milioni di Lire. Tale era infatti il massimale che il concessionario avrebbe dovuto assicurare a favore del proprietario contro incendio, scoppio o altro danneggiamento che il rifugio avesse potuto subire. Tale polizza non risulta essere stata mai stipulata dall’esercente.

Questo elemento, sottovalutato nell’effimera euforia del momento, come vedremo, condizionerà pesantemente la futura definizione del valore di riscatto che sarà preteso in ben 360 mila € (circa l’equivalente dei 700 milioni sopradetti e ben superiore il valore dell’opera muraria).

Il canone d’affitto fissato dalla nuova convenzione in 1.200.000 L. annue venne regolarmente pagato fino al novembre 2012, poi no più.  Nel 2014, l’A.S.B.U.C. di Barga chiese lo sfratto per morosità, sfratto che fu eseguito il 1/10/2015 e confermato dalla Corte di Cassazione il 6/6/2023.

Intanto giunge la condanna la condanna del Comune di Barga a risarcire G. Ballestri per circa 95.000 € per i danni da Lui lamentati in conseguenza della promessa non mantenuta di vendita del terreno sopra ricordata.

                                                                               Una osservazione

Una sentenza sorprendente in quanto riconosce la validità di una promessa ufficiosa di vendita di un terreno inalienabile.  (ricordate il film nel quale Totò vendeva la Fontana di Trevi ad un turista americano!)

 

Nel 2015 il C.T.U. nominato dal tribunale di Modena definiva il valore di riscatto del rifugio Marchetti in 325.756,00 €. Tale importo derivava dal valore di stima di 343.356,00 decurtato delle spese sostenute da A.S.B.U.C. per i condoni edilizi ed altre spese minori. La cifra di 325.756 va poi decurtata del 10% in base a quanto stabilito dalla convenzione.

Tale stima confermava chiaramente il valore commerciale dell’edificio e delle opere fatte dal gestore per realizzare “finalità di promozione turistica di salvaguardia dell’ambiente” che secondo quanto sostiene la controparte, hanno realizzato un aumento di valore che il locatore è tenuto a riconoscere.  Si va pertanto ben oltre il valore dell’opera muraria.

La controproposta formulata dall’ingegnere xxx, assistito dal personale dell’ufficio tecnico del comune di Barga fu di circa 230.000 €. Questa proposta, eccessiva per essere di parte, finì per allinearsi al criterio di stima basato sul valore commerciale.

Una ulteriore stima commissionata nel 2021 dal Comitato A.S.B.U.C. all’ingegnere curatore del procedimento di sanatoria dei molteplici abusi edilizi che gravavano sul rifugio e del progetto di recupero dello stesso, indicava infatti il valore assai più contenuto di 130.500 €.

Giova infine ricordare la stima del rifugio Marchetti, redatta dall’Ufficio Tecnico del Comune di Barga nel 1991, che prevedeva un valore L.165.718.781.

2024, il nuovo comitato A.S.B.U.C. di Barga, avendo ricevuto consistenti contributi da Enti locali, provvede al rifacimento del tetto e al consolidamento dell’edificio.

                                                                                   commento

Tale intervento sicuramente utile per la conservazione dell’edificio è risultato prematuro e assai imprudente non avendo tenuto in debita considerazione i problemi legali ed economici ancora pendenti.

 

Il primo ottobre 2025 il Tribunale di Modena condanna l’A.S.B.U.C. di Barga a risarcire il sig. G. Ballestri la cifra di 328.394,69 € diminuiti del controcredito di 27.260 e al pagamento delle spese processuali.

L’Amministrazione dei beni civici non dispone di una cifra così consistente e ricorre in appello.

                                                                                 

                                                                                 commento

La sentenza non lascia dubbi, una sconfitta netta e pesante per la comunità di Barga, un risultato oltremodo benevolo e forse insperato per la controparte. Sarà per le difficoltà di giocare in campo avverso, o forse per l’inconsistenza della nostra linea di difesa, ma certo è che dalla lunga storia sommariamente descritta, il sig. G. Ballestri, ex gestore del rifugio e già sfrattato per morosità, esce trionfatore. Anche se è immaginabile che la pesante condanna subita rientri nella più generale volontà di sbarazzarsi della nostra presenza sul Lago Santo.

Per i barghigiani un esito negativo che va a sommarsi alla lunga storia di madornali errori.

La nostra linea di difesa, in definitiva, non ha spostato di un solo euro l’esosa richiesta della controparte.

In fase della definizione della cifra di riscatto forse, si sarebbe almeno potuto far presente che il nuovo gestore aveva già ottenuto circa 95 mila € dal Comune di Barga quale risarcimento di spese comunque riconducibili al valore dell’immobile, alle opere di ristrutturazione eseguite, al prezzo d’acquisto, ecc. ed evitare così di pagare due volte la stessa merce.

Aprile 2026 viene infine respinto il ricorso presentato da A.S.B.U.C. Barga avverso la condanna sopra detta. A questo punto il rituale ricorso in Cassazione appare senza speranza alcuna se non quella di prendere tempo a costo di un’ulteriore condanna ad altre ingenti spese legali.

                                                                                    conclusioni

Quali prospettive possiamo immaginare per il rifugio Marchetti?

Premesso che da parte dei barghigiani non si registra il seppur minimo interesse a farsi carico della futura gestione del rifugio Marchetti.

Possiamo allora immaginare una futura gestione del rifugio affidata ad estranei, possibilmente modenesi, condizione necessaria anche per accedere ai contributi del GAL di quella provincia. Stando così le cose, gli interessati dovrebbero anticipare una consistente quota parte per far fronte alle spese di adeguamento funzionale del rifugio stesso a sconto dell’affitto. Condizione questa assai impegnativa da realizzare e non priva del rischio di innescare nuovi e futuri contenziosi.

Qualcuno parla di vendita. A tal proposito si rammenta che i beni civici sono inalienabili come prescrive la recente Legge n.168/2017.

In ogni caso la vendita non sarebbe certo un affare. Tra condanne, spese legali, rifacimento del tetto, ecc. il rifugio Marchetti è arrivato a costare cifre assai consistenti che di certo non potranno essere recuperate dalla ipotetica e non augurabile vendita.

Si infrangerebbe il principio di inalienabilità dei beni della comunità e si perderebbe una fetta del terreno che appartiene ai barghigiani da sempre, forse addirittura dai tempi dei Liguri-Apuani.

Giuseppe Nardini

La replica di ASBUC

Punto uno; non è e non è mai stato intendimento di questa ASBUC alienare l’immobile, tant’è che abbiamo già provveduto al rifacimento del tetto e l’adeguamento strutturale dell’immobile, al fine di evitarne l’imminente crollo, ed a giorni avranno inizio anche i lavori di rifacimento della terrazza. Tali interventi sono realizzati anche grazie a contributi provenienti da fondazioni, in particolare dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Lucca e Fondazione Banca del Monte di Lucca.

Punto due; la cifra riportata nell’articolo non risulta complessivamente corrispondente all’importo stabilito nella sentenza di primo grado, tenuto conto della complessità del calcolo. L’ASBUC ha avviato una trattativa, con la controparte, per addivenire ad un accordo transattivo, valutando allo stesso tempo l’ipotesi di ricorso in Cassazione

Punto tre; si ricorda che gli importi da corrispondere, come determinati dal tribunale, non sono derivanti da negligenze gestionali degli usi civici, ma sono relativi al pagamento del valore del rifugio in quanto edificato a cura e spese dell’allora Signor Marchetti su terreno concesso in locazione dal Comune di Barga, con conseguente obbligo di riscatto.